Search for...
Er din bolig mindre end oplyst? Læs her hvornår du kan få erstatning eller afslag ved arealmangler – og hvad du skal gøre.
Der er talrige eksempler på, at boligkøbere efter overtagelsen opdager, at boligen er mindre end oplyst i salgsopstillingen eller BBR. Det kaldes en arealmangel,og det rejser typisk følgende spørgsmål:
Har du krav på erstatning - eller et nedslag i købsprisen?
Svaret afhænger af flere forhold – men i mange tilfælde har du faktisk et krav.
Hvad er en arealmangel?
En arealmangel opstår typisk, når boligen reelt viser sig at have færre kvadratmeter end oplyst. Boligens størrelse oplyses typisk i ejendomsmæglers salgsopstilling, der trækker oplysninger fra BBR (Bygnings- og Boligregisteret).
Kan du stole på, at oplysninger i BBR altid er korrekte?
Nej - ikke altid. Formålet med BBR er at registrere korrekte og opdaterede oplysninger om bygninger, boliger, tekniske anlæg m.v. Ejer har pligt til at påse, at den pågældende ejendom er registreret korrekt i BBR. Kommuner har pligt til at ajourføre BBR. Ikke desto mindre viser det sig jævnligt, at oplysningerne i BBR ikke er korrekte.
Skal du indberette en arealmangel til BBR?
Ja - Når køber(ejer) opdager en arealafvigelse, skal køber oplyse dette til BBR. Det gælder også selvom fejlen er begået af sælger, og selvom det reducerer boligens handelsværdi.
Er arealmangel en juridisk mangel?
Ja – som udgangspunkt.
Hvis det faktiske areal afviger fra det oplyste, vil det være en mangel. Medmindre afvigelsen er bagatelagtig.
Ville købesummen have været anderledes, hvis husets rigtige størrelse havde været oplyst?
Ja – husetsstørrelse har en stor betydning for prisen på et hus. Hvis huset er mindre end oplyst, ville prisen typisk også have været lavere. Potentielle købere har tit fokus på størrelse og beliggenhed. En reduceret størrelse kan medføre, at huset falder udenfor de populære søgekriterier, hvorefter køberinteressen falder. Med reduceret eksponering og dermed reduceret værdi af huset til følge. Det kansåledes meget vel være, at husets mindre størrelse gør det sværere for dig atsælge huset og dermed opnå prisen.
Kan sælger afvisekrav om arealmangler under henvisning til tilstandsrapporten ogejerskifteforsikringen?
Nej – arealmanglerbetragtes ikke som en fysisk mangel og er ikke omfattet af sælgersansvarsfritagelse, selvom der foreligger tilstandsrapport ogejerskifteforsikring.
Dækker ejerskifteforsikringen arealmangler?
Nej – ejerskifteforsikringen dækker skade eller nærliggende risiko for skade, hvilket ikke omfatter arealmangler. Modsat er arealmangler ikke omfattet af sælgers ansvarsfrihed.
Hvem kan blive ansvarlig? - Det er ikke kun sælger, og der kan være flere ansvarlige på én gang.
Sælger er købers direkte kontraktspart, og kan blive pålagt erstatningspligt for uagtsomt urigtige oplysninger til køber. Eller blive pålagt at betale et forholdsmæssigt afslag i købesummen.
Sælger ifalder ansvar allerede ved simpel uagtsomhed, i stedet for grov uagtsomhed, da sælgersansvarsfritagelse ikke omfatter arealmangler. Sælger kan blive pålagt at betaleet forholdsmæssigt afslag, afhængigt af størrelsen af værdiforringelsen på handelstidspunktet.
Ejendomsmægler kan blive pålagt erstatningspligt, hvis mægler har tilsidesat sine pligter. Ejendomsmægleren skal udarbejde en specificeret salgsopstilling. Ejendomsmægleren skal også foretage undersøgelser samt indhente og kontrollere oplysninger+
med henblik på, at købsaftalen indeholder enbetryggende regulering af forholdet mellem parterne. Ejendomsmægleren besigtigernormalt også ejendommen.
Såfremt ejendomsmægleren burde have opdaget arealmanglen, kan ejendomsmægleren ifalde erstatningsansvar overfor køber. Dette gælder også selvom ejendomsmægleren repræsenterer sælger.
Købers rådgiver, eksempelvis Boligadvokat eller Købermægler,kan blive pålagt erstatningspligt, ved mangelfuld rådgivning. Såfremt købersrådgiver burde have opdaget arealmanglen, kan købers rådgiver ifalde erstatningsansvar.
Kommunen skal ajourføre BBR i takt med, at kommuner modtager data og oplysninger til brug herfor. Kommunalbestyrelsen skal sikre, at BBR-registreringerne er korrekte, fyldestgørende og tidstro, og skal tilrettelæggeen aktiv indsats for systematisk kontrol heraf. Hvis kommunen tilsidesætter pligten hertil, så kan kommunen i særlige tilfælde ifalde erstatningsansvar.
Den bygningssagkyndige skal i tilstandsrapporten angive åbenlyse afvigelser i forhold til BBR. Men oplysningerne er ikke baseret på en faktisk opmåling, ogdet angives udtrykkeligt i tilstandsrapporten, at det er ejer, der har pligt til at sikre, at oplysningerne i BBR er korrekte. Den byggesagkyndige skal ikke kontrollere boligens størrelse og kan normalt ikke drages til ansvar for arealmangler.
Kan du få erstatning eller afslag?
Erstatningskrav kan kræves af sælger, ejendomsmægler, købersrådgiver, kommunen m.fl. Erstatning kræver, at skadevolder har handletansvarspådragende, typisk uagtsomt.
Forholdsmæssigtafslag i købesummen kan kræves af sælger, men ikke af andre.
Forholdsmæssigtafslag kræver, at købers tab er af en sådan størrelse, at det opfylder den såkaldte mindstegrænse herfor.
Hvor stor skal forskellen være?
Der kan kræves erstatning ved blot lave eller mindre værdiforringelser.
Der kan kræves afslag ved værdiforringelser på 4-5% eller derover.
Hvordan opgøres størrelsen af erstatningen eller afslaget?
Typisk er det nødvendigt at rekvirere syn og skøn via domstolene, for at få en skønsmand tilat tage stilling til værdiforringelsen. I første omgang kan køber selv indhente en vurdering, som dog ikke kan bruges som bevis under en retssag, men som grundlag for ansøgning om retshjælpsdækning.
Kan du få retshjælpsdækning til en sag om arealmangler?
Ja - både køber og sælger vil typisk kunne opnå retshjælpsdækning via forsikringen til at føre retssagom arealmangler. Dette forudsætter dog, at parterne har rimelig grund til atføre sagen.
Jeg hjælper med at afklare dine muligheder og ansøge om dækning.
Er du i tvivl om, hvorvidt du har krav på afslag eller erstatning?
Jeg vurderer gerne din sag og dine muligheder.
Denne nyhed er skrevet af:
Lars Bastholm
More updates
.svg)
