Hussælger havde pyntet på ejendommen

Hussælger havde pyntet på ejendommen og blev dømt til at betale køber erstatning.

Når der handles huse i Danmark, foregår det som udgangspunkt efter reglerne i lov om forbrugerbeskyttelse ved erhvervelse af fast ejendom.

Loven indebærer, at sælger på visse betingelser kan frigøre sig for ansvar for fysiske bygningsmangler.

Forudsætningen for sælgers fritagelse for ansvar for bygningsmangler er, at sælger i forbindelse med handlen udleverer en tilstandsrapport, der maksimalt må være 6 måneder gammel, og udleverer et forsikringstilbud på ejerskifteforsikring til køber. Sælger skal bekræfte at ville betale ½-delen af forsikringspræmien i henhold til forsikringstilbuddet.

Er disse vilkår opfyldt, kan køber som udgangspunkt ikke rejse krav mod sælger vedrørende fysiske bygningsmangler, medmindre sælger groft uagtsomt eller svigagtigt har tilbageholdt oplysninger om ejendommen.

Erfaringsmæssigt skal der meget til, før domstolene vurderer, at sælger har handlet groft uagtsomt. Både når det relaterer sig til fejloplysninger eller manglende oplysninger om ejendommen, men også når det drejer sig om konstruktioner udført af sælger selv.

Et nyere eksempel på en sådan dom, hvor sælger af en ejendom er blevet dømt til at betale erstatning til køber, er Vestre Landsrets dom af 16. oktober 2020 (BS-42280/2019-VLR).

I den pågældende sag, havde sælgerne nogle år før salget opsat gipspladelofter under de eksisterende bræddeprofillofter i ejendommen. Ved opsætning af gipspladerne var der anvendt skruer, der havde perforeret den eksisterende dampspærre mellem bræddeprofilloftet og det isolerede loftsrum. Derved var der risiko for fremtidig skimmeldannelse, hvis ikke damspærren blev udskiftet og tætnet.

Udbedringsomkostningerne udgjorde ifølge den af retten udpegede skønsmand skønsmæssigt kr. 82.500.

Opsætning af lofterne var i mindre udstrækning foretaget af en tømrer, men i det væsentligste opsat af sælgerne selv. Sælgerne gjorde under sagen gældende, at de havde fået instruktion af tømreren, hvilket tømreren ikke kunne bekræfte.

I tilstandsrapporten havde sælgerne svaret benægtende på et spørgsmål om, hvorvidt hele eller dele af bygningskonstruktionen var udført som selvbyg.

Med de for byretten fremkomne forklaringer, blev det af byretten lagt til grund, at der var tale om selvbyg, som sælgerne burde havde oplyst om i tilstandsrapporten. Byretten fandt sælgernes oplysning om selvbyg fejlagtig i en grad, som i rettens præmisser blev betegnet som groft uagtsom.

Det bemærkes hertil, at ejerskifteforsikringen havde afvist at dække udbedringen af den perforerede dampspærre, idet der, efter det oplyste, ikke var konstateret skader i ejerskifteforsikringsbetingelsernes forstand og at potentielle fremtidige (fjerne) skaderisici ikke i sig udgjorde et dækningsberettiget forhold.

Byretten dømte sælgerne erstatningsansvarlige og pålagde sælgerne at erstatte køberne kr. 82.500 kr. og hertil sagsomkostninger med 65.000 kr.

Byrettens dom blev anket til landsretten, der lagde til grund, at sælgerne ved ikke at oplyse køberne om, at der var foretaget selvbyg, havde tilsidesat deres loyale oplysningspligt, og at sælgerne (derved) havde handlet groft uagtsomt.

Sælgerne blev pålagt at betale yderligere 20.000 kr. i sagsomkostninger til køberne for sagens behandling i landsretten.

Dommen er interessant derved, at byretten og en enstemmig landsret lægger til grund, at ændringer i bygningskonstruktion, uanset om ændringen kræver byggetilladelse eller ej, eller som i dette tilfælde havde en mere kosmetisk karakter, indebærer pligt til at oplyse bekræftende på spørgsmålet i tilstandsrapporten om, hvorvidt der er udført selvbyg i ejendommen.


Niels Nørgaard Rasmussen

Advokat(H)