Folketingets Ombudsmand giver os ret

Advokatfuldmægtig Tobias Pedersen og sagsansvarlig partner Asaf M. Fazal, har bistået en klient med en sag hos Folketingets Ombudsmand mod en kommune.

Sagen vedrørte folkepensionisters muligheder for at kunne realkreditbelåne deres ejendomme, efter at deres kommune har tinglyst pant for indfrysning af folkepensionistens ejendomsskat.

Problemstillingen

Sagens problemstilling var, at en borger i folkepensionsalderen havde fået tinglyst et skadesløsbrev (pantebrev) til indfrysning af ejendomsskat fra sin kommune på ejendommens første prioritet, således, at det var skadesløsbrevet, der stod først til at blive betalt på borgerens ejendom.

Borgeren ville gerne forny sine gamle realkreditlån, men realkreditinstituttet krævede at de havde førsteprioritet for at de kunne yde et nyt lån på bedre vilkår. På den baggrund besluttede borgeren sig for at spørge kommunen om de ville rykke deres skadesløsbrev bag et nyt realkreditlån.

Der findes to regler i forhold til en kommunes rykning af deres pant til indfrysning af ejendomsskat.

Grundskyldslånelovens § 4, stk. 4, hvorefter kommunen skal tillade, at hvis der altid har været et realkreditlån, foran kommunes pantebrev, så kan borgeren godt udskifte dette real kreditlån med et nyt lån på samme størrelse som restgælden i det gamle.

Derudover er der grundskyldslånelovens § 4, stk. 3, 2. pkt., hvorefter kommunen kan tillade, at deres pantebrev rykker tilbage for anden lånoptagelse. Efter forarbejderne til denne lov, vil det især være rimeligt, at kommunen rykker ned i prioriteten, hvis lånet skal bruges til boligforbedringer for borgeren.

Kommunen fortalte borgeren, at kommunen havde vedtaget i sit byråd i 2009 ikke at vurdere sager efter grundskyldslånelovens § 4, stk. 3, 2. pkt., men kun rykke når det var et lovkrav efter grundskyldslånelovens § 4, stk. 4.

Idet borgens realkreditlån var bagved kommunens skadesløsbrev, var borgeren ikke omfattet af de tilfælde, hvor der er et absolut lovkrav på, at kommunen rykker.

Herefter blev Aumento Advokatfirma involveret i sagen og der blev igen taget kontakt til den pågældende kommune.

Det var borgerens klare opfattelse, at kommunen ikke i sit byråd kunne vedtage aldrig at benytte en lovbestemmelse og at kommunen var forpligtet til at foretage en konkret vurdering af borgerens sag, idet der efter borgerens opfattelse var tale om en skønsmæssige bestemmelse.

Idet kommunen og borgeren ikke kunne blive enige om, hvorvidt kommunen var forpligtet til at vurdere borgerens sag efter grundskyldslånelovens § 4, stk. 3, 2. pkt., blev sagen påklaget til Folketingets Ombudsmand i januar 2020.

Konklusion

Folketingets Ombudsmand fandt i sin udtalelse af 6. juli 2021, at den pågældende kommune ikke havde grundlag for at træffe en generel beslutning om aldrig at gøre brug af grund-skyldslånelovens § 4, stk. 3, 2. pkt.

Kommunen blev herefter henstillet til at ændre sin generelle beslutning og praksis i forhold til, at kommunen ikke foretog en konkret vurdering i sine sager om, hvorvidt kommunen vil give sine pantebreve en rykningspåtegning.

Efter forarbejderne til grundskyldslånelovens § 4, stk. 3, 2. pkt., vil det især være rimeligt at kommunen rykker ned i prioritet, hvis borgeren skal bruge det nye lån til boligforbedring.

Folketingets Ombudsmand bemærkede dog, at i forhold til en konkret vurdering, er der ikke noget kritisabelt i at give en borger afslag på baggrund af, at borgeren alene vil have at kommunen skal rykke ned i prioritet for at få et billigere lån, hvis dette forringer kommunens sikkerhed eller gør kommunen står uden sikkerhed.

Herudover henstillede Folketingets Ombudsmand til, at borgerens sag blev genoptaget og kommunen skal træffe en ny afgørelse.

Vores bemærkninger

Sagen viser, at det er vigtigt at de offentlige myndigheder foretager en konkret vurdering af borgernes sager og at det som udgangspunkt har formodningen imod sig, at et skøn i lovgivningen kan afskæres eller kraftigt beskæres.

Den pågældende kommune havde siden januar 2009, ikke vurderet om den folkepensionist som anmodede om at kommunen kunne rykke deres pantebrev kunne få en positiv afgørelse efter grundskyldslånelovens § 4, stk. 3, 2. pkt.

Kommunens praksis fra 2009 har også været aktuel for folkepensionister, der har afdraget hele deres gæld i deres ejendom, hvor det eneste pantebrev i ejendommen er kommunens pantebrev. Praksissen fra 2009 har i sådanne tilfælde kunne betyde, at folkepensionisten ikke har kunne realkreditbelåne sin ejendom, hvis det har været et krav fra realkreditinstituttet at disse skulle have førsteprioritet.

Det skal bemærkes at det ikke vides, hvor mange kommuner i Danmark der har vedtaget den ovenstående praksis om ikke at benytte grundskyldslånelovens § 4, stk. 3, 2. pkt.

Spørgsmål til sagen kan rettes til advokatfuldmægtig Tobias Pedersen på tp@aumento.dk.