Markedsleje i erhvervslejemål

Hvad er markedsleje?

Markedsleje, også kendt som "fri leje," er en standard for lejeregulering i erhvervslejemål. Den bruges til at sikre, at lejeniveauet afspejler markedsprisen for lignende erhvervslokaler med tilsvarende vilkår.

Erhvervslejelovens § 13, stk. 1, fastslår, at markedslejen fastsættes ud fra, hvad en "kyndig lejer og udlejer" ville aftale på varslingstidspunktet.

Markedsleje anvendes primært, når enten lejer eller udlejer mener, at den nuværende leje er for høj eller for lav i forhold til markedet.

‍

Hvem kan kræve lejeregulering efter markedsleje?

Både lejer og udlejer kan kræve lejeregulering i henhold til markedslejen. Det er dog en betingelse for lejenedsættelse eller -forhøjelse, at lejen afviger væsentligt fra markedslejen – der skal således være en markant forskel mellem den nuværende leje og det forventede lejeniveau for lignende lokaler.

Den part, der ønsker lejeregulering, har bevisbyrden og skal dokumentere, at lejen afviger væsentligt fra markedslejen. Dette gøres ofte med en uvildig erklæring fra en ejendomsmægler med lokalkendskab.

Adgangen til at kræve regulering efter markedslejen kan fraviges i erhvervslejekontrakten, så lejen kun kan reguleres i overensstemmelse med kontraktens bestemmelser. Vær derfor opmærksom på, om erhvervslejelovens § 13 er fraveget i lejekontrakten.

‍

Fastsættelse af markedslejen

Erhvervslejelovens § 13 tager udgangspunkt i en "kyndig" lejer og udlejer, dvs. en erfaren og fornuftig part. Særlige omstændigheder eller behov, der kan medføre en ekstraordinært høj leje, inddrages således ikke i fastsættelsen. Markedslejen skal fastsættes ud fra det reelle marked.

Centrale faktorer i fastsættelsen af markedslejen:

• Lejeaftalens vilkår
• Beliggenhed
• Anvendelse
• Størrelse
• Kvalitet
• Udstyr
• Vedligeholdelsesstand

Sammenligningslejemål, der minder om det pågældende lejemål, er et vigtigt redskab ved lejefastsættelsen.

Markedslejen fastsættes som udgangspunkt efter niveauet på "varslingstidspunktet," dvs. tidspunktet for kravet om lejeregulering. Dette kan dog fraviges i erhvervslejekontrakten.

‍

Sammenligningslejemål

Det er afgørende at anvende det korrekte sammenligningsgrundlag. Sammenligningslejemål skal være tilsvarende ejendomme, og der skal tages højde for deres relevante aftaler og vilkår.

Eksempel fra praksis:

I en dom fra Landsretten blev det fastslået, at man ikke blot kan tage udgangspunkt i den potentielle maksimale indtjening. Udlejer af en parkeringskælder på Østerbro varslede en lejeforhøjelse på 350% baseret på sammenligning med prisen for enkeltstående parkeringspladser i indre by.

Både boligretten og Landsretten afviste lejeforhøjelsen, da sammenligningslejemålene ikke var omfattet af erhvervslejeloven, og markedslejen skulle vurderes ud fra lejemålets helhed. Advokat (H) og partner Nikolaj Kjær repræsenterede lejer i sagen.

‍

Hvem afgør markedslejen?

Hvis lejer og udlejer ikke kan enes om markedslejen, kan sagen indbringes for boligretten. Boligretten vurderer markedslejen ud fra sammenligningslejemål, sagens oplysninger og eventuelle uvildige vurderinger.

Advokat (H) og partner Nikolaj Kjær og hans team har repræsenteret både lejere og udlejere i mange markedslejesager for byretten og landsretten, herunder i Schultz Legal BS-28745/2019-HEL og Schultz Legal BS-33196/2021-OLR, hvor advokat Nikolaj Kjær repræsenterede udlejer, der blev frifundet i begge instanser.

Advokat Nikolaj Kjær tilbyder kompetent bistand i sager om regulering af markedsleje i alle former for erhvervslejemål.

‍

Kontakt

Hvis du har spørgsmål om regulering af markedslejen i erhvervslejemål, er du velkommen til at kontakte advokat Nikolaj Kjær på nk@aumento.dk eller +45 2873 3000 for en uformel drøftelse.