Søg efter ...
Ejerskifteforsikringer tegnes for at give køberne tryghed, når de køber bolig.
Alligevel opstår der ikke sjældent tvist om, hvor langt dækningen rækker, når det efter overtagelsen viser sig, at ejendommen lider af alvorlige mangler, som enten slet ikke eller kun i begrænset omfang er beskrevet i tilstandsrapporten.
Dette er der mange eksempler på i ejerskifteforsikringssager om sætningsskader, hvor forsikringsselskabet ofte ses at bagatellisere skadens omfang med henvisning til den bygningssagkyndiges karaktergivning.
Årsagen er ofte at disse skader og skade årsagen til skaderne er meget dyre at udbedre og løse.
Forsikringsankenævnspraksis peger på tre forhold, som er afgørende for, om der kan kræves dækning til udbedring af skaderne og til udbedring af den bagvedliggende årsag til sætningsskadernes opståen.
For det første lægges der vægt på ejendommens opførelses år, hvilket skyldes, at funderingsnormerne over tid har ændret sig meget, hvor det tidligere var helt normalt at etablere hus på syldstensfundament mens der nu gælder meget strenge krav til fundamenter. For det andet lægges der vægt på, hvordan sætningsskaderne er beskrevet i tilstandsrapporten, og endelig lægges der vægt på den fremtidige udvikling af sætningsskaderne, hvis der ikke gribes ind med særligt omfattende udbedringstiltag.
I en nyere afgjort sag fra retten i Randers var omstændighederne, at forsikringstagerne straks da de overtog ejendommen der var opført i sidst i 60’erne konstaterede, at gulve og vægge i hele ejendommen var meget skæve. Skævhederne havde objektivt set været synlig for køberne forud for købet men også for den bygningssagkyndige i forbindelse med udarbejdelse af tilstandsrapporten.
Ejendommen var imidlertid fuldt møbleret da køberne foretog deres korte besigtigelse af huset inden købet, og derfor havde køberne ikke bemærket de ganske betydelige skævheder i vægge og gulve. I tilstandsrapporten var der vedrørende fordelingsgang og stue oplyst, at gulvene flere steder var ude af vatter, og under noten var det oplyst, at skævhederne i henhold til sælgeroplysninger skyldtesen mindre sætningsskade for 50 år siden. Endvidere var det oplyst, at flere af de indvendige døre sad skævt i karmene.
Udover disse oplysninger, der kunne relateres til en mulig alvorlig sætningsskade, var der i tilstandsrapporten beskrevet små revner i husets garage med karakteren ”gråt hus”. Det vil sige mindre alvorlige skader.
Huskøberne klagede til klagenævnet for beskikkede bygningssagkyndige, hvor klagenævnets skønsmand udtalte kritik af de begrænsede oplysninger i tilstandsrapporten omsætningsskaderne i ejendommen, og hvor skønsmanden satte udbedringsomkostningerne til ca. 1,6 mio. kr.
Klagenævnet bemærkede, at mindre skævheder i gulve i en ca. 50 år gammel ejendom ikke i sig selv afveg nævneværdigt fra tilsvarende ejendomme af samme alder.
Hertil bemærkede Klagenævnet, at ”Den bygningssagkyndige har gjort opmærksom på, at gulvene i stuen og gangen ikke er i vater, samt at flere indvendige døre sidder skævt i karmene”.
Klagenævnet vurderede herefter, at den beskikkede bygningssagkyndige havde beskrevet skaderne i husets entre og stue fuldt tilstrækkeligt, men kritiserede, at der ikke var gjort tilsvarende bemærkninger i tilstandsrapporten vedrørende tomindre værelser i huset, hvor gulvene også var meget skæve.
Klagenævnet gav således den bygningssagkyndige medhold i, at der alene var tale om mindre skævheder, der ikke var fejlrubriceret i tilstandsrapporten, og gav kun huskøberne medhold i, at den bygningssagkyndige skulle betale selvrisikoen for den del, som ejerskifteforsikringsselskabet havde meddelt dækningstilsagn til, nemlig opretning af gulve og indervægge i de to mindre værelser, svarende til en udgift på ca. 170.000 kr.
Huskøberne anlagde herefter klagesag ved Forsikringsankenævnet.
For Forsikringsankenævnet blev der fremlagt huskøbernes egne tekniske rapporter herunder geotekniske rapporter, der viste at ejendommen var funderet på fyldjord af muld. Hertil blev der af forsikringsselskabet fremlagt en række taksatorrapporter, som bagatelliserede skadernes omfang og fremtidigeudvikling. Konklusionerne i taksatorrapporterne baserede sig grundlæggende på de af huskøbernes indhentede geotekniske undersøgelser. I sine subjektive vurderinger af skadens art og omgang var taksatorrapporterne og huskøbernes teknisker apporter ganske forskellige.
Forsikringsankenævnet afviste at behandle sagen med følgende begrundelse:
”Efter en gennemgang af sagen finder nævnet, at der består en sådan usikkerhed om bedømmelsen af oplysningerne i sagen, at sagen ikke skønnes egnet til afgørelse i nævnet på skriftligt grundlag.
Tvisten må som følge heraf afgøres ved domstolene, hvor der er mulighed for parts‐ og vidneforklaringer og syn og skøn.”
Sagen blev derfor i 2023 indbragt for domstolene, hvor der blev gennemført syn og skøn.
Den af retten udmeldte skønsmand, vurderede at der som følge af fundering delvist på muldjord ville være risiko for yderligere difference sætninger på ca. 20-30mm over de næste 60-100 år.
Retten tilkende gav efter hovedforhandlingen i november 2025, at huskøberne ville få medhold, hvis retten skulle afsige dom. Byretten lagde i den skriftlige tilkendegivelse vægt på, at forsikringsselskabets taksator i sin korrespondance med forsikringsselskabets skadebehandler omtalte huset som det ”skæve hus” og et sted i korrespondancen havde anført:
”Han undrer sig meget over at både køber og især den bygningssagkyndige kan gå gennem sådan et hus uden at bemærke skævhederne ud over det minimalt beskrevne”
Retten fandt på den baggrund, at sætningsskaderne måtte anses for objektivt klart forkert beskrevet i tilstandsrapporten.
Hertil anførte retten: ”Retten lægger herefter til grund, at der i en periode på ca. 50 år, fra 1970 til 2021er sket en differenssætning på op mod 152 mm, og at der er grund til at antage, at der vil ske yderligere differenssætning over de næste 50 år med op mod 30mm. Efter forklaringerne om, hvordan skævhederne fornemmes ved ophold i huset og forklaringerne om, hvordan de påvirker sagsøgernes daglige brug af huset, lægger retten til grund, at der ikke blot er tale om et kosmetisk forhold, men at ejendommen har en skade i forsikringsaftalens forstand.”
Skønsmanden havde i skønserklæringen skønnet, at udbedring og efterfundering af det eksisterende hus ville koste ca. 1,9 mio. kr. mens nedrivning og genopførelse af et nyt tilsvarende hus ville koste 2,25 mio. kr.
Husejerne fik derfor medhold i, at forsikringsselskabet skulle dække enten nedrivning og genopførelse af nyt hus eller opretning og efterfundering af det eksisterende hus med den fulde forsikringssum på 1,3 mio. kr., alt efter hvad husejerne foretrak.
Afgørelsen viser, at det ikke er tilstrækkeligt at forsikringsselskaberne henviser til ankenævnspraksis, der lægger vægt på, at der ikke vil ske nævneværdigyderligere sætningsskader på ejendommen, men at skævheder i en ejendom kan være så betydelige, at de i sig selv eller i kombination med mindre fremtidige sætningsskader udgør en forsikringsskade i forsikrings-betingelsernes forstand.
Måtte du have spørgsmål til afgørelsen, er du velkommen til at kontakte advokat Niels Nørgaard Rasmussen, der førte sagen på huskøbernes vegne.
Tlf. 31146444
Mail: nr@aumento.dk.
Denne nyhed er skrevet af:
Niels Nørgaard Rasmussen
Flere updates
.svg)
