Søg efter ...
Har du opdaget fejl i badeværelset efter boligkøb? Advokat Lars Bastholm guider dig til erstatning eller forholdsmæssigt afslag i købesummen.
Af Lars Bastholm
Advokat (H), Partner
Aumento Advokatfirma
Det ses ofte, at en boligkøber efter købet af hus eller lejlighed opdager, at badeværelset er lavet forkert. I denne artikel gennemgås, om køberen kan få erstatning, eller om sælgeren kan afvise kravet.
Typiske fejl og mangler i badeværelsessager
Når boligkøberen får mistanke om, at der er noget galt med badeværelset, kontakter køberen typisk en byggeteknisk rådgiver. Erfaringsmæssigt vil rådgiveren undersøge badeværelset og ofte påpege eller mistænke følgende fysiske fejl og mangler:
- Fald på gulv mod gulvafløbet
- Bassinvirkning, herunder manglende opkant mod tilstødende rum, med risiko for, at vandet løber ud i tilstødende rum.
- Vådrumsmembranen.
- Gulvafløbet, herunder dens placering
- Løse fliser (skruk) og utætte fuger
- Vådrumsgibs eller almindelig gibs
- Rørtyper og samlinger
- Placering af elektriske installationer
Listen er ikke nødvendigvis udtømmende.
I SBi-anvisning 200 fra 2001 angives blandt andet, at i små vådrum, dvs. vådrum med et areal mindre end 3,25 m2 omfatter vådzonen hele rummet dvs. hele gulvet og alle vægflader.
Ligeledes Jf SBi-anvisning 200:
- ”Gulvafløb skal placeres mindst 40 mm fra træbjælker og med kant af afløbsskål/risteramme mindst 150 mm fra væg”
- I vådzonen skal flisesystemet være MK-godkendt til brug for det pågældende underlagsmateriale.
- Flisesystemet skal indeholde et egenligt vandtæt lag i form af en membran, som skal have en tykkelse på mindst 1 mm.
- Afstanden mellem gulvoverflade i vådrum og bundstykke i dør skal være mindst 20 mm
- Fald mod gulvafløb skal være mellem 1 og 2 procent
SBI-anvisning 200 er i 2015 blevet erstattet af SBi-anvisning 252, der således gælder for nyere badeværelser.
Herudover kan der tillige være retlige mangler ved badeværelset, såsom at badeværelset er opført uden byggetilladelse. Eksempelvis ved at badeværelset er etableret i et rum, hvor der ikke tidligere har været badeværelse og således ikke er tilladelse hertil.
Huseftersynsordningen – typisk kun ved køb af hus
Sælgeren kan ved et salg have valgt at opfylde kravene i Lov om forbrugerbeskyttelse ved erhvervelse af fast ejendom, ved forinden købsaftalens underskrift at give køberen
- Tilstandsrapport
- El-installationsrapport
- Tilbud på ejerskifteforsikring
- Tilbud om at betale halvdelen af forsikringspræmien
Ordningen benyttes typisk ikke ved salg af lejligheder, da tilstandsrapport og El-installationsrapport i så fald skal omfatte hele bygningen, og ikke kun lejligheden.
I givet fald er sælgerens ansvar for fysiske mangler ved bygningen begrænset i forhold til sælgerens ansvar, såfremt sælgeren har valgt ikke at udlevere ovennævnte. Køberen kan i så fald kun afkræve sælgeren erstatning for fysiske mangler, såfremt sælgeren har afgivet en garanti eller har handlet groft uagtsomt. Dette i forbindelse med sælgerens oplysninger, selvbyggeri eller måske ved anvendelse af sort arbejde.
Ansvarsbegrænsningen gælder ikke ved retlige mangler, eksempelvis manglende byggetilladelse.
Køberen kan anmelde kravet under ejerskifteforsikringen, såfremt køberen har tegnet en sådan. Til køberens skuffelse viser det sig imidlertid jævnligt, at ejerskifteforsikringen ikke nødvendigvis dækker. Eksempelvis fremgår det af praksis fra Forsikringsankenævnet, at manglende fald på et badeværelsesgulv ikke nødvendigvis betragtes som en skade eller nærliggende risiko for skade, og således ikke er dækningsberettiget. Ræsonnementet er, at der ikke opstår nogen skade, såfremt ejeren blot vedligeholder fugerne og fliserne.
Andelsboliger/andelslejlighed og Ejerlejligheder
Såfremt sælgeren ikke har opfyldt ovennævnte krav i Lov og forbrugerbeskyttelse, det vil sige typisk ved køb af lejlighed, så kan køberen fremsætte krav om enten 1) erstatning eller 2) forholdsmæssigt afslag i købesummen.
Erstatning kræver i så fald, at sælgeren har handlet simpelt uagtsom, i stedet for groft uagtsomt.
Forholdsmæssigt afslag kræver derimod ikke et sådant ansvarsgrundlag, men derimod typisk, at afslaget vil modsvare 3-5% af købesummen, afhængigt af manglens karakter.
Ved køb af andelsboliger, der er solgt til den lovbestemte maksimalpris, er der imidlertid en begrænsning, der alene angår afslagsbeføjelsen. Det følger af Højesteretspraksis, at der ved køb/salg af andelsbolig til maksimalprisen er en formodning for, at køberens/parternes kendskab til fejl og mangler ved badeværelset ikke ville have medført et nedslag i overdragelsessummen.
Køberen skal således under en retssag ved syn og skøn eller på anden måde afkræfte ovennævnte formodning. I modsat fald kan det forholdsmæssige afslag ikke overstige de forbedringsbeløb angående badeværelset, som køberen i forbindelse med købet har betalt til sælgeren. Disse forbedringer har i givet fald vist sig at være uden værdi og kan således betragtes som ulovlig overpris, jf. forbuddet herimod i Andelsboligloven.
Ovennævnte gælder som nævnt alene afslagsbeføjelsen. Såfremt sælgeren har handlet ansvarspådragende, vil køberen fortsat kunne kræve erstatning, uanset om der måtte være handlet til maksimalprisen.
Køberen af en andelsbolig har typisk mulighed for at kræve, at administrator foretager tilbagehold i overdragelsessummen, såfremt køberen fremsætter mangelsindsigelser. Dette er imidlertid blot et tilbagehold og er således ikke nogen egentlig erstatningsbeføjelse. Når tilbagehold er foretaget, har køberen normalt ½ år til at anlægge en retssag, til afgørelse af om køberen har krav på erstatning eller afslag mod sælgeren. I benægtende fald frigives tilbageholdet til sælgeren, senest når retssagen er afsluttet.
Forbedringer – størrelsen af erstatningen/afslaget
Ved fastsættelsen af erstatning eller afslag, har køberen typisk en forventning om, at dette vil modsvare de faktiske omkostninger til afhjælpning af manglerne. Desværre for køberen følger det imidlertid af dansk retspraksis, at køberen alene får dækket sit faktisk økonomiske tab, og således ikke får ”nyt for gammelt”. Ved erstatningsudmålingen foretages således normalt fradrag for forbedringer.
Hvis badeværelset normalt holder eksempelvis 30 år og er 15 år på handelstidspunktet, så vil erstatningen typisk blive fastsat til 50% af omkostningerne ved at lave et nyt badeværelse.
Hvis manglerne partielt kan afhjælpes uden at forlænge levetiden for badeværelset, foretages intet fradrag.
Krav mod udførende håndværker
Køberen kan tillige rejse krav mod den håndværker, der i tidligere ejers ejertid har udført badeværelset og i den forbindelse har begået de håndværksmæssige fejl. Køberen har købt boligen og er således indtrådt i tidligere ejers retsstilling overfor håndværkeren.
Dette kræver dog, at køberen kan få oplyst navnet på vedkommende og antageligvis også kan få udleveret fakturakopier eller kontrakten/aftalen. I modsat fald kan der være tale om udførelse af ”sort arbejde”, som kan afskære et sådant krav. Jeg har om denne problemstilling skrevet en særskilt artikel, som kan findes her: Sort betaling for håndværkerydelser er ikke kun ulovligt
Tilsvarende har sælgeren mulighed for at kræve, at håndværkeren helt eller delvist friholder sælgeren for køberens krav. Jeg har tidligere skrevet om en ankenævns- og retssag mellem ejeren af en lejlighed og håndværkeren: Skønsmænd uenige i badeværelsessag
Bemærk i øvrigt, at det alene er håndværkerens egen aftalepart, det vil sige daværende ejer, der kan indbringe et sådan krav for et Forbrugerklagenævn. Såfremt kravet rejses af køberen, det vil sige senere ejerled, skal sagen i stedet indbringes for domstolene.
Det vil i den forbindelse typisk være hensigtsmæssigt, både at indbringe sælgeren og håndværkeren for retten, selvsagt forudsat at der er grundlag for det.
Forældelse/reklamation
Forældelsen indtræder forskelligt for håndværkerne og sælgeren.
Kravet mod håndværkeren forældes senest 10 år efter arbejdets afslutning. Kravet mod håndværkeren kan således allerede være forældet på tidspunktet for køberens køb af boligen.
Kravet mod sælgeren forældes senest 10 år efter købet af boligen.
Der gælder derudover 3 års forældelse fra det tidspunkt, hvor køberen blev gjort bekendt med kravet.
Endelig er der krav om, at køberen reklamerer overfor sælgeren og/eller håndværkeren inden rimelig tid efter, at køberen er blevet bekendt med kravet.
Retshjælpsdækning
Både køberen og sælgeren vil typisk kunne opnå retshjælpsdækning til at føre henholdsvis forsvare sig mod krav angående mangler ved badeværelse. Dette forudsætter dog, at parterne har rimelig grund til at føre sagen. Retshjælpsforsikringen findes i indboforsikringen. For sælgere af hus findes den dog i bygningsforsikringen.
Jeg har tidligere skrevet en særskilt artikel om retshjælpsdækning: Du kan ofte få hjælp til din retssag
FAQ - Ofte stillede spørgsmål
❓ Kan jeg som køber af en lejlighed kræve erstatning for fejl ved badeværelset?
Ja, du kan kræve erstatning, hvis sælger har handlet simpelt uagtsomt – fx ved at give urigtige oplysninger eller undlade at oplyse om væsentlige forhold.
❓ Hvad hvis sælger har solgt andelslejligheden til maksimalpris?
Ved maksimalpris er der en formodning imod, at mangler ville have medført et afslag. Du skal som køber kunne bevise, at manglen har påvirket værdien – fx via syn og skøn.
❓ Kan jeg få et forholdsmæssigt afslag i købesummen?
Ja, det er muligt, især hvis manglen udgør 3–5 % af købesummen. Ved andelsboliger solgt til maksimalpris er afslaget dog begrænset til værdien af forbedringer, der har vist sig værdiløse.
❓ Hvad er forskellen på erstatning og afslag?
- Erstatning kræver, at sælger har handlet uagtsomt.
- Afslag kræver ikke uagtsomhed, men at manglen har økonomisk betydning.
❓ Kan jeg rejse krav mod den håndværker, der har lavet badeværelset?
Ja, hvis du kan dokumentere hvem der har udført arbejdet, og det ikke er sort arbejde. Du indtræder i tidligere ejers retsstilling, men skal føre sagen ved domstolene.
❓ Hvad med forældelse – hvor lang tid har jeg til at rejse krav?
- Mod sælger: senest 10 år efter køb og 3 år fra du blev bekendt med manglen.
- Mod håndværker: senest 10 år efter arbejdets afslutning og højst 3 år fra du blev bekendt med manglen.
❓ Dækker ejerskifteforsikringen badeværelsesmangler?
Ikke altid. Fx er manglende fald på gulvet ikke nødvendigvis dækningsberettiget, hvis der ikke opstår skade og fugerne vedligeholdes.
❓ Kan jeg få retshjælpsdækning til en sag om badeværelsesmangler?
Ja, typisk via indboforsikringen (for køber) eller bygningsforsikringen (for sælger), hvis der er rimelig grund til at føre sagen.
Spørgsmål eller henvendelser om artiklen er velkomne og kan rettes til
Advokat (H) og Partner Lars Bastholm
lba@aumento.dk
Ny Østergade 3
1101 København K
Som advokat med base i København bistår jeg boligkøbere og -sælgere fra Storkøbenhavn og resten af Sjælland, både ved boligkøb og med krav ved fejl og mangler. Læs mere om mig her: Lars Bastholm - Aumento Advokatfirma
Denne nyhed er skrevet af:
Lars Bastholm
Flere updates
.svg)
