Opdaget fejl efter boligkøb? – dine muligheder og rettigheder

Har du opdaget fejl efter boligkøb? Få overblik over dine rettigheder og muligheder – og hvem du kan rette krav mod.

Du er flyttet ind i din nye bolig – og opdager kort efter fejl eller skader, som du ikke var bekendt med ved købet.

‍

Det kan fx være

• fugt eller skimmelsvamp
• problemer med badeværelset
• utætte installationer
• ulovlige el-installationer
• ulovlige eller ikke-godkendte bygningsforhold
• manglende m² i forhold til det oplyste
• uenighed om skel med nabo
• vand i kælder eller manglende dræn
• mangelfuldt tag, eventuelt med asbest

Hvad gør du nu – og hvem hæfter?

‍

Hvornår er der tale om en mangel?

Ikke alle fejl ved en bolig er juridiske mangler. Vurderingen beror altid på en konkretvurdering, herunder:

• købsaftalen
• tilstandsrapport og elinstallationsrapport
• sælgers oplysninger
• boligens art, alder og stand

Der foreligger typisk en mangel, hvis forholdet ikke svarer til det, køber med rimelighed kunne forvente.

I forhold til ejerskifteforsikringen kræves det som udgangspunkt, at der er tale om en skade eller nærliggende risiko for skade.

Hvem kan du rette krav mod?

Når der opdages fejl efter boligkøb, kan krav typisk rettes mod én eller flere af følgende:

1. Ejerskifteforsikringen

(typisk kun relevant ved køb af hus)

Det første skridt er ofte at anmelde forholdet til ejerskifteforsikringen.

Forsikringen dækker kun:

• skade
• eller nærliggende risiko for skade

Den dækker ikke alle forhold, som køber oplever som mangelfulde eller utilfredsstillende – og dækker heller ikke forhold, som sælger har givet garanti om.

Et afslag fra forsikringen bør dog ikke nødvendigvis accepteres uden videre.

2. Sælger

 Ved køb af lejlighed kan der være mulighed for:

• erstatning
• forholdsmæssigt afslag

Ved køb af huser der som udgangspunkt kun mulighed for erstatning – og typisk kun ved groft uagtsomt forhold fra sælgers side.

Der gælder dog undtagelser, fx ved forhold vedrørende selve grunden.

Se også min artikel om fejl og mangler ved badeværelser, hvor jeg har forklaret forskellenmellem boligtyper:

https://www.aumento.dk/updates/fejl-og-mangler-ved-badevaerelser

3. Udførende håndværkere

 Hvis det er muligt at identificere håndværkere, der har udført arbejdet forkert, kan derrejses krav mod dem.

Hvis sælger ikke kan (eller vil) dokumentere eller oplyse, hvem der har udført arbejdet, kan kravet i visse tilfælde i stedet rettes mod sælger.

Se også min artikel om sort arbejde og håndværkeransvar:

https://www.aumento.dk/updates/pas-pa-med-sort-betaling-for-handvaerkerydelser

4. Rådgivere

 Der kan også opstå ansvar for:

• den beskikkede bygningssagkyndige
• køberrådgiver
• ejendomsmægler

Det forudsætter typisk, at de burde have opdaget og oplyst forholdet.

Hvad bør du gøre med det samme?

1. Dokumentér forholdet

 Indhent dokumentation for:

• hvad der er galt
• hvordan det kan udbedres
• hvad det koster

Dette er meget relevant for sagen.

2. Undlad at udbedre for hurtigt

 Udbedring børsom udgangspunkt ikke ske, før sagen er afklaret eller dokumenteret (fx ved synog skøn).

Ellers kan beviset gå tabt.

3. Anmeld til ejerskifteforsikringen

 Overholdfrister og krav til anmeldelse.

4. Få en juridisk vurdering

 En tidlig vurdering kan være afgørende for:

• hvem kravet skal rettes mod
• hvordan sagen bedst gribes an
• at krav ikke fortabes (fx ved forældelse)

Hvad hvis ejerskifteforsikringen afviser?

 Det er ikke usædvanligt, at forsikringsselskaber:

• afviser dækning
• kun anerkender dele af kravet
• trækker sagen i langdrag

I sådanne tilfælde kan sagen ofte indbringes for:

Ankenævnet for Forsikring

 Det kræver typisk:

• at den interne klageprocedure er gennemført
• at sagen er tilstrækkeligt dokumenteret

Alternativt kan der være grundlag for:

• retssag mod sælger eller håndværkere
• klage mod rådgivere

Hvornår er en mangel “væsentlig”?

 Det beror på en samlet vurdering, herunder:

• skadens omfang
• udbedringsomkostninger
• boligens alder og karakter

Ved ejerskifteforsikringen er det centralt, om skaden nedsætter værdien eller brugbarheden nævneværdigt.

Ofte vil der være behov for:

• teknisk vurdering
• eventuelt syn og skøn

Typiske problem områder

Tvister opstår ofte ved:

• badeværelser og vådrum
• fugt og skimmelsvamp
• tag og konstruktioner
• installationer (VVS/el)

Hvorfor er det vigtigt at reagere hurtigt?

 Tid har væsentlig betydning, fordi:

• dokumentation kan gå tabt
• Beviser kan blive svækket eller forsvinde
• frister kan overskrides
• sagen kan blive vanskeligere at føre

Sammenfatning

 Hvis du opdager fejl efter boligkøb, er det afgørende at:

• få klarlagt forholdet tidligt
• sikre dokumentation
• rette kravet mod den rigtige part

Tidlig og korrekt håndtering kan have afgørende betydning for udfaldet.

Har du opdaget fejl efter boligkøb?

 Hvis du står i en situation med fejl eller mangler, kan det være en fordel at få en vurdering af sagen.

Jeg bistår løbende i denne type sager og giver gerne en vurdering af dine muligheder.

Spørgsmål eller henvendelser om artiklen er velkomne og kan rettes til advokat (H) og partner Lars Bastholm, lba@aumento.dk.

‍